Emlak Yatırımlarının Getirisi

Önceki yazılarımın birinde AirBNB ile kiraya verdiğim bir daireden nasıl para kazandığımı yazmıştım. Görünürde iyi para kazanıyormuş gibi görünsem de bu iş modeli bana ölçeklenebilir gelmediği için vazgeçtim ve evi bir müzisyene eşyalı olarak kiraya verdim.

Bu daire üç katlı, üç daireli küçük bir apartmanın orta katı. Net kullanılır alanı 50 metrekare. Apartman 1902 yılında ev olarak inşa edilmiş. Bina ahşap konstrüksyon. Zaten 2.dünya savaşından önce yapılan her bina öyle. Yaklaşık 60 sene geçtikten sonra , tahmini 1960’lı yıllarda ev 3 daireli apartmana dönüştürülmüş. Bu arada eve betondan eklenti yapılmış. Bu eklenti de yaklaşık 1 metre genişliğindeki banyodan oluşuyor.

Biz bu daireyi Kasım 2016’da 95.000EUR’ya satın aldık. Aralık 2017’de, yani tam 1 yıl+2 hafta sonra da 149.000EUR’ya satıyoruz. Çok kazançlı çıktığımı düşünüyorsunuz değil mi? Ben öyle düşünmüyorum. Sebebini anlatayım.

Evi alıp az bir tamirden geçirdikten sonra kiraya vermeye niyetlendik. Ne yazık ki alım sözleşmesini imzalar imzalamaz binanın SORUNLU olduğunu fark ettik. Sorunları şöyle sıralayabilirim:

  • Tüm bina için tek bir su saati vardı. Giriş katının sahibi su faturasını yıllarca ödememiş. 3.kat sahibi su saatini kendi üstüne aldığı için suyu kesmesinler diye mecburen alt katın payına düşen su parasını da ödüyordu. 3. kat 1.katı mahkemeye vermiş ve kazanmıştı.
  • Giriş kat apartmanını bahçeye doğru genişletmeye karar vermiş ve bunun için 2. ve 3. katın imzasını almıştı. Hiçbiri daire genişletmenin hukuki sonuçlarından haberdar değildi.
  • Birkaç mailleşme ve kısa telefon konuşmalarından sonra diğer iki daire sahibinin sorunlu insanlar olduğunu farkettik. Gerek su saatlerini ayırma, gerekse kanuni düzenlemeler halledilmeyecek sorunlar değil, ancak insanları değiştiremezsiniz.

Kısaca daireyi satın alır almaz uğraşmak istemeyeceğimiz tipte sorunlar yumağının içine düştüğümüzü fark ettik. Daireyi bize satan bayan komşuların çok uyumlu insanlar olduğunu söyleyerek yalan konuşmuştu. Ayrıca giriş katı dairenin ek yaptırıp ortak bahçeyi işgal ettiğini de haber vermemişti. Aslında bütün bu yalanlara dayanarak daireyi satan bayanı mahkemeye verebililirdik veya satışı ön sözleşme aşamasında iptal ettirebilirdik. Bunlarla uğraşmak yerine kaderimize razı olup daireyi tamir etmeye karar verik. Sonuçta çok uygun bir fiyata almıştık.

Daireyi yenilemek için yaklaşık 24.000 euro harcadık. Su saatleri ayrıldı. Her daire için ayrı su tesisatı çekildi. Elektrik, banyo, mutfak değişti. Her yere parke döşendi. Yeni alçı ve boya yapıldı. Daire çok güzel oldu. Tadilat 1.5-2 ay gibi bir sürede tamamlandı. Bitirir bitirmez 155.000EUR fiyatla satışa çıkardık. Yanlış hatırlamıyorsam 3-4 kişi bakmaya geldi, ama teklif veren olmadı. Biz dairenin boş durduğu her gün para kaybettiğimizi biliyorduk. Cesur bir karar aldık ve AirBNB ile kiraya verdik. AirBNB ile kirada olduğu sürece misafirler sürekli komşuları şikayet etti. Hem alt kat hem üst kat komşularda gün geçmiyordu ki bir dram yaşanmasın. Ayrıca ortak alanlar sürekli kirletiliyordu. Ev 2 ay AirBNB’de kaldı. Bu arada AirBNB işini sağlıklı bir şekilde sürdüremeyeceğimizi anladık. Binadaki komşuların profili AirBNB misafirleri ile uyuşmuyordu. Hemen bir kiracı bulduk ve geçici olarak sorumluluğu üzerimizden attık. Komşularla artık kiracımız uğraşıyordu. Kiracı şikayetçi olmadığı sürece benim için sorun yoktu, çünkü dairenin kredisi ile aldığımız kira birbirine eşitti. Yani o dairenin bana aylık gideri yoktu.

Aradan yaklaşık 4 ay geçtikten sonra kiracımız alt kat komşunun apartman girişine eşya yığdığını söyledi. Kiracımız artık apartman giriş kapısını bile açamıyormuş. Bu bizim için bardağı taşıran son damla oldu ve bu daireden kesin olarak kurtulmaya karar verdik. Tatilden döner dönmez daireyi 149.000EUR’dan satışa çıkardık ve 3 gün içinde alıcı çıktı. Aralık başında noter işlemleri tamamlanacak ve kesin satış gerçekleşecek.

Bu projenin mali tablosu şöyle(rakamları yuvarladım):

– alış fiyatı: 95.000 EUR

– noter ve kredi masrafları dahil alış fiyatı: 112.000 (10 sene ödemeli 82.000EUR kredi çekildi. Aylık  geri ödeme 745EUR)

– tamir masrafları: 25.000EUR

– toplam kira getirisi(airbnb dahil 8600EUR)

Şimdi kaba bir hesap yapalım: cebimden çıkan para 55.000EUR, 1 sene sonra cebime giren para 72.000EUR oldu. Geri aldığım noter masraflarını ve vergileri de toplayıp çıkarırsak net kazancım ~20.000EUR oluyor. Bunun için 2 ay aktif bir şekilde çalıştık.

Rakamlar fena durmuyor, ancak biz bu projeyi yapmış olmaktan dolayı hiç memnun değiliz. Bunun birçok sebebi var. En büyük sebebi de şu: yerine satmak zorunda kalmayacağımız başka bir mülk alabilirdik.

Biz hayatımızda ilk defa satın al-tamir et-sat iş modelini uyguladık. Çok şey öğrendiğimizi de söyleyebilirim. Ne öğrendik:

  • asla yatırımlık tek apartman dairesi satın almamamız gerektiğini öğrendik. Neden? Apartmanda komşuların kim olduğunu seçemiyoruz. Binanın hepsi bana ait olsaydı apartman ortak alanlarını da istediğim gibi tamir edip daire değerlerini en az %10 artırabilirdim.
  • Asla tamirlik tek daire almamayı öğrendik. Tek daire değil de 3 veya 5 dairelik bina alsaydım kazandığım para da 3 veya 5 katına çıkardı. 20.000EUR yerine 60.000 hatta 100.000EUR kazanabilirdim. Hem de harcadığım emek ve zaman aynı kaldığı halde. Tek değil de 3 veya 5 mutfak alsaydım mutfakçı bana daha iyi fiyat da verebilirdi. Buna ölçekleme diyoruz. Tek daire tamir edip satarak işimi ölçeklendirmedim.
  • Bir daha al-tamir et-sat modelini uygulayacağımı sanmıyorum. Neden? Çünkü riski yüksek. İstediğimiz fiyatı veren alıcı çıktığı için şanslıyız, ama çıkmasaydı şu an sorunlarımız devam ediyor olurdu. Eğer tüm bina satın alsaydık kişilerle sorun yaşanmayacağı için daha risksiz bir yatırım yapmış olurduk.

Kısaca bilmeden daldığımız bu işten bir şekilde yüzümüzün akı ile çıkmayı başardık. Öğrendiklerimiz de yanımıza kar kaldı.

Bundan sonra nasıl bir iş modeli izleyeceğime de karar verdim. Kişisel emlak yatırımlarımızı tamamen pasif hale getiriyoruz. Sahip olduğumuz tüm emlaklar profesyonel şirketlerce yönetilen yeni binalarda. Bu demektir ki normal şartlarda en az 10 sene hiçbir şey kırılıp bozulmayacak. Tamir masrafımız olmayacak ve komşularla sorun yaşama ihtimali az. Olumsuz yanı ise kısa süreli çıkış stratejimizin olmaması. Bu ne demek? Şu demek: bir veya iki sene sonra mülklerden birini satışa çıkarsak muhtemelen zarar edeceğiz. Karlı bir satışın olması için en az 5, belki de 10 sene beklememiz gerekecek. Bunun sebebi Belçika’da mülk alım vergilerinin %10 olması. Aldığımız yeni mülkler kalbur üstü semtlerde. Bunları ya AirBNB olarak kiraya vereceğiz ya da eşyalı olarak kısa dönem kiralayacağız. Bu strateji ile aylık gelirimizi daire başına artıracağız. AirBNB ile elbette kendim uğraşmak niyetinde değilim. Toplam 4 mülk kiraya vereceğim için bir temizlikçi ile anlaşabilirim. Bu AirBNB’yi benim için tam zamanlı bir iş olmaktan çıkartıp pasif gelir haline getirecek.

Ev alıp satmak veya eşyalı kiraya vermek herkese göre bir iş değil. Neden diyeceksiniz. Cevabı basit. Biz insanlar hemen hemen bütün alımlarımızı DUYGUSAL yaparız. Mallarımıza ve mülklerimize BAĞLANIRIZ. Tanıdığım bir emlakçı bana şöyle demişti:”Biz emlakçılar çoğu zaman sahibinden daha iyi satarız, çünkü o mülkle duygusal bağ kurmayız. En sahibi ise evini olduğundan daha değerli görme eğiliminde. Ev sahibi, özellikle mülkün içinde kendi yaşıyorsa, orayı kolay kolay satamaz”. Bu sözün doğru olduğunu düşünüyorum. İnsanlar sahip oldukları mülklere bağlandıkları için kiraya vermekte veya satmakta zorlanıyorlar.

Evleri eşyalı kiraya vermede ise daha büyük sıkıntılar var. Bu fikr çoğu ev sahibini dehşete düşürmeye yeter de artar bile. İtiraf ediyorum ben de biraz böyleydim. Yıllarca öğrenci yurtlarında 4, hatta 8 kişilik odalarda kalmış olmama rağmen evimi ve eşyalarımı yabancılarla paylaşma fikrini ilk başta yadırgadım.  Ne zamana kadar? Mart-Temmuz arası 5 aylık dönemde AirBNB’den 11.000 EUR kazanana kadar. Bu para evimin eşyalarını 2-3 defa tekrar satın almama yeterdi. Bu süre içinde kimse evimi kırıp dökmedi, evden kaşık bile eksilmedi. Anladım ki insanların çoğu iyi ve güvenilir. Aynı sen ve ben gibi. İnsanlara güvenince paylaşma fikrine de sıcak bakmaya başladım. Artık sadece eşyalı apartman dairelerimi değil kendi oturduğum evi de AirBNB ile kiraya veriyorum. Mesela içinde oturduğum evi tatile gittiğimde bir yabancıya kiraya verdim. Sadece uzakta olduğumda değil, içinde yaşarken de kiraya veriyorum. Mesela şu an evimde bu yazıyı yazarken AirBNB’den iki misafirım var. Metallica konserine gelen iki genç adam tavan katımı 4 günlüğüne kiraladılar. Gelirken de hem bana hem çocuklara çikolata getirmişler. Kazandığımız para bir yana, böyle insanlarla tanışıp konuşmak bile bize mutluluk veriyor.

Maddi kısmına gelirsek, AirBNB gelirinin 5 kişilik ailemizin mutfak masraflarını karşıladığını söyleyebilirim. Aylık mutfak masraflarımız 500-600EUR gibi bir rakam. AirBNB’den Ekim 2017’de kazandığımız para ise 570EUR. Yani sadece evimizin tavan katını kiralayarak elde ettiğimiz AirBNB geliri mutfak masrafımızın TAMAMINI karşılıyor. Bunun beni ne kadar mutlu ettiğini anlatamam. Bu gelir her misafirden sonra çarşaf ve havluları yıkayarak elde ettiğimiz bir gelir, yani neredeyse PASİF bir gelir. Güneş enerjisi panellerimiz olduğu için çamaşır makinesinin tükettiği elektriği bile bedavaya getirdiğimizi söylemiş miydim?

Son zamanlarda TURO gibi araba kiralama sitelerini de takip ediyorum. Bu sitelerde aynı AirBNB’de evinizi veya evin bir odasını kiralayabildiğiniz gibi arabanızı kiralayabiliyorsunuz. Eğer bana ÇALIŞMADAN ek bir gelir getirecekse seve seve arabamı kiralığa çıkaracağım.

Doğrusunu isterseniz paylaşım ekonomisi hepimize büyük fırsatlar sunuyor. İnternet, tek tanrılı dinlerden sonra insanlar için en büyük EŞİTLEYİCİ bence. Siz ne düşünüyorsunuz?