Banka Kredisi İle Ev Alınır Mı?

borcun köleleştirdiği maaşlı çalışan
borcun köleleştirdiği maaşlı çalışan

Size 100.000 lira versem ömrünüzün geri kalanı boyunca kazancınızın %10’unu bana vermeyi kabul eder miydiniz? Her tür kazancınızın %10’unu: maaş, iş geliri, emlak geliri, hediye… Yaşınızın 20 olduğunu varsayalım. Okuldan yeni mezun oldunuz. Hiçbir şeyiniz yok. Size vereceğim 100.000 lira karşılığında benim için böyle bir kağıt imzalar mıydınız?

Bu soruyu ben değil, ünlü yatırımcı Warren Buffet kendisinden hayat ile ilgili tavsiyeler isteyen gençlere soruyor. Sonra da okulu bitirip hayata atıldığında çok şanslı olduğunu, çünkü hayat yolculuğunun başında kimseye borçlanmak zorunda kalmadığını anlatıyor. Küçüklükten itibaren eline geçen her kuruşu biriktirdiği için parası o zamanlar 10.000 doları bulmuş. Gençlere hayatta başarılı olmak için özellikle ilk başlarda yüksek faizli borçlardan ve kredi kartlarından uzak durmalarını ve paralarını akıllıca kullanmalarını tavsiye ediyor.

Elbette çok doğru bir söz ve eminim “Bunu akıl etmek için Warren Buffet olmaya gerek yok” diyenler çıkacaktır. Yine de inanmayanlar için gelin hesabını beraber yapalım. Bir okuyucu sorusunu kullanarak açıklamak istiyorum (Cümle bozukluklarını ve imla hatalarını düzeltmeden aynen alıntı yaptım. Sadece noktalama işaretlerini düzelttim):

Türkiye şartlarında örneğin 300 bin tl lik bir ev almak için kredi çekmek mi ,para biriktirmek mi , yada belli bir oranda birikim yaptıktan sonra kredi çekmek mi, daha mantıklı olur? Sonuçta para biriktirsen ortalama 1000 tl lik bir kira gideri olacak. Aynı zamanda biriktirdiğin miktar da enflasyon karşısında eriyecek. Kredi çektiğinde de yüklü bir faiz ödenecek. Bu konuyla ilgili bir yazı yazarsanız çok sevinirim.

Adım adım hesaplayalım:

1- Birinci durumda 300.000 liralık kredi çektiğimizi düşünelim.

  • http://www.garanti.com.tr/tr/bireysel/mortgage/ sayfasından hesapladığıma göre 300.000 liralık krediyi 120 aylık vade ile çekerseniz aylık ödeme 4408 lira ödeme yapacaksınız.
  • Aynı evin kirasının 1000-1500 lira arası olduğunu varsayalım. Kirada oturursanız bankaya 4408 lira ödemek yerine en fazla 1500 lira ödeyip 1908 lira biriktirebilirsiniz. Nakit akışınız birinci duruma göre daha yüksek olacak. Ayrıca oturduğunuz yerden istediğiniz zaman taşınma özgürlüğünüz de olacak.
  • Biriken 1908 liranızı her ay enflasyon karşısında eritmemek için altına yatırdığınızı varsayıyorum. Altın fiyatları sadece enflasyon kadar artarsa bile(ki daha fazla artar) 10 sene sonunda toplam birikiminiz en az 366.000 liralık altın olacak (hesap için buraya)

2- Şimdi evi banka kredisi ile satın aldığınızı varsayalım. Bugünkü faiz oranları ve ödemeler aşağıda:

  • 9 Kasım 2016 tarihli www.garanti.com.tr adresinden alınma bilgilerdir
    9 Kasım 2016 tarihli www.garanti.com.tr adresinden alınma bilgilerdir

Bu sayfaya göre 300.000 liralık ev için toplam 529.058 lira kredi geri ödemesi ve 2410 lira dosya masrafı ödeyeceksiniz. 10 senede toplam 531.468 lira geri ödeme yapacaksınız. Yukarıdaki 366.000 liralık altın birikiminiz olmayacak.

Ev kendinize ait olduğu için 10 senelik bir süreçte mutfağını, banyosunu yenileyeceksiniz. Bunlar eskiyor ne de olsa. Her sene gayrimenkul vergisi ödeyeceksiniz. Kiracı olduğunuzda bu masraflar ev sahibine ait.

  • Acaba bugün 300.000 lira eden evin değeri 10 sene sonra toplam ödediğiniz 532.000 liradan fazla mı olacak?(aslında doğrusu şunu sormak: evin değeri biriktirdiğiniz altından fazla mı olacak?) Bunu elbette bilemeyiz. Bu bir risk. Türkiye şartlarında ne olacağını kimse bilemez. Geçmişte İstanbul’da bir evim, altın yatırımım da oldu. Geçmiş 10 yıllık süreçte altın mı ev mi daha çok arttı diye sorarsanız elbette altın derim. Geleceği görebilseydim evi kiraya vermek yerine satar hepsini altına yatırırdım.
  • Gelecekteki siyasi ve iktisadi risklerden başka kişisel risk de azımsanmayacak ölçüde büyük. Maaşlı çalışan bir insansanız ve tek geliriniz işiniz ise işinizi kaybettiğinizde veya hasta olup çalışamaz olduğunuzda ne olacak? Bankaya ödemeleri yapamazsanız evinize el koyacaklar. Bu stresle yaşamak ister misiniz? Ek stresin sağlığınız üzerindeki olumsuz etkisine ise girmiyorum bile.
  • Diyelim ki herşey yolunda gitti. 10 sene boyunca işinizden atılmadınız. Geçmiş 10 sene içinde yaşadığınız işten atılma korkusu uyku ve hayat kalitenizi düşük tutmuş olacak. Bunun telafisi ise yok.
  • Ev uzun vadede de olsa değer kaybeden bir yatırım aracı. Özellikle Türkiye gibi inşaat kalitesinin çok düşük olduğu bir ülkede 10 sene içinde eviniz belli oranda eskiyecek. İleriki yıllarda hiç ısınma gerektirmeyen ve kendi tükettiği elektriği üreten binalar yapılacak. Mevcut binalar değer kaybedecek.  Isınma, sıcak su, elektrik masrafı olmayan evler varken insanlar neden sizin eski evinizi tercih etsin ki! Bu binalar bilim kurgu değil, günümüz Belçikasında yapılan oturumluk yeni evler. Türkiye maalesef 20 sene geriden geliyor.
  • Ya ilerideki yıllarda başka bir şehirde yaşamak isterseniz? Belki de çocuğunuzun okuluna, yeni işinize daha yakın bir yerde yaşamak isteyeceksiniz. Borcu olan evi kiraya verip kendiniz mi kiraya çıkacaksınız?
  • Bankaya yüksek borcunuz olduğunda işinizi kaybetme riskini asla göze alamazsınız. Siz artık bir kölesiniz. Para için çoğu şeyi yapmaya hazır bir insansınız. İstemediğiniz bir işte çalışmak gibi. Aynen yukarıdaki resim gibi(şu siteden alıntıdır).Kısaca ben ev sahibi olmak için banka kredisi almazdım. Bunun sebebi özgürlüğümü her tür parasal kazancın üstünde tutmam. Bu blogu açma sebebim insanlara ekonomik bağımsızlıklarını kazanmalarına yardım etmek. Hayatını istediği gibi sürdürmeye yetecek kadar birikimi olan ve kimseye beş kuruş borcu olmayan bir insan tam anlamıyla özgürdür, yani ekonomik bağımsızlığını kazanmıştır. Artık kimseye eyvallahı olmaz. İşini beğenmedi mi istifa eder. Şehri sevmezse güneyde bir köye yerleşir domates yetiştirir. Canı sıkılırsa pasaportunu cebine koyar dünyayı gezer. Kısaca şu kısacık hayatta canı nasıl istiyorsa öyle yaşar. Hiçbir işin, paranın ve mülkün kölesi olmadan hayatını sürdürür.Bu blog bir ekonomik özgürlük kazanma yolculuğu. Dolayısıyla ben maaşlı çalışıp ev, araba, tatil için – parasal olarak kazançlı çıkma ihtimaliniz olsa bile- kendi emeğinizi saat ücreti karşılığında satarak bilmem kaç yıllık borçlara imza atmanızı tavsiye etmem. Bu tür borcun kölelikten hiçbir farkı yok ve en kötüsü insanların bunun farkında bile olmaması.Bunu söyledikten sonra yanlış anlamalara yol açmamak için banka borcuna karşı olmadığımı da belirtmek istiyorum. Bu borcu ödeyen ben değilsem, yani özgürlüğüm elden gitmediği sürece ve anlaşmada kazanan taraf olduğum sürece banka borcuna -faiz olgusunu doğru bulmasam da- karşı değilim. Çelişki gibi görünen bu durumu son yatırımımı örnek vererek şöyle açıklayabilirim:
  • 95.000 euroya şehrin merkezinde, güzel konumlu küçük ve oldukça eski bir daireyi değerinin altında bir fiyata satın aldım. Vergiler ve banka masrafları dahil evin toplam alım maaliyeti 112.000 euro oldu.
  • 30.000 euro kendi sermayemi yatırdım, 82.000 euro bankadan borç aldım. Bu parayı bankaya 10 sene boyunca aylık 750 euro olarak geri ödeyeceğim.
  • Dairenin aylık kira potansiyeli 650 euro.
  • Daireyi yenilersem ve eşyalı kiraya verirsem aylık kira potansiyeli 950 euro. (yenileme ve eşya yatırımı tahmini 15.000 euro)
  • Şehirde gayrimenkul fiyat artışı tahminim yıllık en az %4.
  • Banka borcum olduğu için vergi avantajım olacak.
  • Aylık negatif nakit akışının aslında beni biraz rahatsız ettiğini de kabul etmeliyim. Evi yenileyerek bunu tersine çevirme planım var.
  • Ev göç alan bir şehrin merkezinde olduğu için boş kalma riski düşük.

Görüldüğü gibi banka borcunu ödeyen ben gibi görünsem de aslında büyük ölçüde kiracım ödeyecek. Bugün 30.000 euro yatırımım 10 sene sonunda tahmini 140.000 euro olacak. Benim cebimden ise ilk aşamada aylık 100 euro, kira yıllık enflasyon oranında arttığı için sonradan daha az çıkacak. Bu kazancım için yılda azami 5 gün çalışmam gerekecek, o da kiracı değişirse.

Yukarıda anlattığım olguya başkasının parasını kullanarak zengin olma diyoruz. Ben bankanın parasını kaldıraç olarak kullanıp mülk sahibi oldum ve kaldıracın kısa tarafında banka yer aldı. Eğer bankanın parasını kullanarak kendime oturumluk ev alsaydım kaldıracın kısa tarafında ben, uzun tarafında banka olurdu. Bu durumda bankayı zengin etmek için çalışırdım.

Elbette kaldıracın uzun tarafında yer almak için belli bir maddi birikim -çoğu zaman- şart. Bu birikim de herşeyi az tüketerek ve sebatla biriktirerek mümkün olabilir, zenginmiş gibi yaşayarak değil.

Saygılar,