Vergiler: Devletin Şahısla İletişimi

AirBNB işine yeni girdiğimiz sırada beni Anvers’te yaşayan bir bayan aradı. Adına Ezgi diyelim. Ezgi de aynı benim gibi bir daire almış ve tadilatını yapıyordu. O da AirBNB ile evini kiraya vermeyi düşünüyordu ve benden AirBNB hakkında bilgi almak istedi.

Laf lafı açtı ve Ezgi ile görüştük. O da aynı benim gibi yaban ellerde bir Türk olduğu için yardım etmek istedim. Birden fazla dairemiz olduğunu anlattım. Tadilat konusunda kendisine para ve zaman kaybettiren yanlışlar yapıyordu. AirBNB konusunda da yanlış fikirlere sahipti. AirBNB’nin görünürde iyi para getirdiği düşünülse de kendisini zengin edecek, zaman harcamaya değen bir iş olmadığını anlatmaya çalıştım. Kazanılan paradan kira, masraflar ve verdiler çıkarılınca elde avuçta birşey kalmadığını göstermek istedim. Ezgi bu noktada beni dinlemek yerine sesini yükseltip tartışmaya başladı. Neden böyle yaptığını bilmiyorum. Ben de sustum, çünkü onun AirBNB yapıp yapmaması açıkçası beni etkileyen bir durum değil. Kendisi ile bir daha görüşmek de nasip olmadı zaten.

Bu yazımda Ezgi’nin durumunu inceleyip kendimize ders çıkaralım istiyorum. Ezgi bir iş nasıl çalışır bilmiyordu. Gelir, gider, vergiler nasıl hesaplanır haberi yoktu. O sadece ”AirBNB ayda 1500 euro getiriyor” kısmına odaklanmıştı. Gelirin kar olmadığını bilmiyordu. Ancak bunlar onun bilmediği en önemli şeyler de değildi. Ezgi başkalarının hatalarını ve tecrübelerini KALDIRAÇ olarak KULLANMAYI BİLMİYORDU. Bunun yerine herşeyi yaşayıp kendi hatalarından öğrenecekti. İnsan ömrü 1000 sene olsaydı kendi hatalarından öğrenme yolu çok sakıncalı olmayabilirdi, ancak hayat kısa. Hataları bizzat yaşamaktansa başkalarını dinleyip o hatayı hayalinde yapmak daha iyi değil mi? O hatayı kafanızda canlandırın. Yani hatayı hayal dünyanızda yapın ve gerçek dünyada hep doğru adımlar atmaya çalışın.

Ben olsam ne mi yapardım? Başarısını paylaşmaya hazır bir insan bulduğumda gözlerimi ve kulaklarımı 4 açarak o insanı dinlerdim. Öğrenebildiğim herşeyi öğrenmeye çalışırdım.

Benim iş ve aile çevremde girişimci insanlar yok. Öğrendiklerimi tesadüfler sonucu öğrendim desem yalan olmaz. Hepimizin hayatı tesadüflerle dolu olsa da sonuçta yaptığımız seçimler bizi geldiğimiz yere getirir. Mesela bundan 3 sene önce paradan iyi anlayan bir kredi brokeri ile tanışmam tamamen bir tesadüftü. Ancak bu adamın yakasını ondan birşeyler öğrenmeden bırakmamam tamamen benim seçimim. Neden benden daha başarılı olduğunu düşündüm? Adam görünürde alelade bir insandı. Ancak adamın 16 tane yatırımlık dairesi ve 2 oteli vardı. Bu onu yatırım alanında benden kat kat başarılı yapıyordu zaten. Ezgi’nin yaptığı gibi bu adamı pas geçebilirdim. Ben ne yaptım? Bu adamın 16 dairesi olduğunu öğrenir öğrenmez peşine takıldım.  Ondan iş modelini öğrenmeden de bırakmadım. Bunu nasıl başardığını öğrenmek için adama her türlü soruyu sordum. Onunla 5 dk fazla geçirmek için her türlü randevü almaya çalıştım. İş modelini anlamam gerekiyordu. Çok konuşkan bir insan da değildi. Açıkçası yatırımlık ilk 2 dairemizi almamıza o adamdan öğrendiklerimizin etkisi büyük oldu. İlk iki daireyi aldıktan sonra gerisi zaten çorap söküğü gibi geldi. Şu anki amacımız her sene en az bir daire almak. Kısaca zengin olmaya çalışırken tekerleği yeniden icat etmedim. Zengin olan başka insanların iş planını alıp aynen kendim için uyguladım ve işe yaradı.

Biz insanlar duygusal varlıklariz. Birşey satın alırken malın öz değerine(intrinsic value) hemen hemen bakmayız. Duygularımızı bir yana bırakamadığımız sürece de pazarlamacıların ayı tuzaklarına düşmemiz kaçınılmaz. Bunun için paramızı(ve zamanımızı) aynı şirketlerin yönettiği gibi yönetmeyi öğrenmemiz gerekiyor. Ev alırken, evlenirken, ev eşyası seçerken, tatile giderken, dışarıda çay içerken bile cebimizden çıkan parayı sanki bir şirket yönetir gibi yönetmezsek aldanmamız kaçınılmaz olacak.  Yorumlarda bir okuyucum neden hala zengin olmaya çalıştığımı soruyor. Kendisine göre ben zaten zenginim. Bir diğer okuyucum da sosyal sigorta emekliliğini nasıl alacağımı soruyor. Bu sorulara doğrudan cevap veremedim. Nedeni de okuyucularımın PARA konusunu kavrayamamış olmaları. Elbette bu onların hatası değil. Para konusu okullarda öğretilmiyor. Düşünsenize, 10-15 sene okul okuyorsunuz, ama para gibi dünyanın en önemli konusu öğretilmiyor. Ne yazık ki 18 yaşını geçmiş insanların parayı anlamama gibi bir lüksü YOK. Para konusunu önceki yazılarımda anlatmaya çalıştım, ama bu konuda yapılmış o kadar iyi videolar var ki benim aynısını tekrar yapmam anlamsız olur. Lütfen aşağıdaki iki linkteki videoları izleyin. Maalesef bunlar ingilizce. Bunları izlerseniz sosyal sigorta emekliliğine neden çok güvenmemeniz gerektiğini, neden sürekli para konusundan haberdar olmanız gerektiğini anlarsınız. Çevremde hayatını boş yere, hem de sevmedikleri işlerde çalışarak geçiren  yığınla insan tanıyorum. Bunun böyle olması gerekmiyor. Onun için yapacağınız en önemli yatırım zamanınızı ve emeğinizi parayı öğrenmek için yapacağınız yatırımdır. İnternetteki onca reklam ve gürültünün arasında gerçek bilgiye ulaşmak zor olabilir. Sizin için para eğitimi veren bazı kaynakları derledim:

https://goldsilver.com/hidden-secrets/

http://www.moneyasdebt.net/

Şimdi de gelelim AirBNB gelirini şirket gibi hesaplamaya. AirBNB işinin benim için neden karlı olmadığını anlatacağım. AirBNB işinin karlılığı hesaplanırken aşağıdaki gider kalemlerini göz önünde bulundurdum:

  • Evin eşyalı olarak aylık kirası
  • Elektrik, su, internet, Netflix, aidat gibi giderler
  • sigorta ücretleri
  • belediye ücretleri
  • AirBNB karının vergilendirilme şekli
  • Harcadığınız emeğin saat olarak ücreti

AirBNB vergilendirilmesi Mart 2017’de Belçika’da henüz bir düzenlemeye tabi değildi. O tarihte görüştüğüm kira hukuku profesörü AirBNB GELİRİNİN mülk başına yıllık ilk 5000 eurosunun vergiye tabi olmayacağını söylemişti.  5000 eurodan sonrası için ise henüz kesinleşmiş bir kanun veya karar yoktu. Benim tahminim 5000 eurodan sonrası kişisel gelir vergisi olarak hesaplanacağı yönünde. Şimdi Anvers’te tek odalı eşyalı bir apartman dairesinin AirBNB gelir ve giderlerine bakalım. Bu rakamları kendi tecrübelerimden edindim. AirBNB geliri aydan aya, sezondan sezona değişse de aylık ortalama 1500euro gerçekçi bir rakam. Aynı evin eşyalı kirası ise 800euro. Gelir, gider ve vergi öncesi karı aşağıdaki tabloda görelim:

kalem Gider Gelir Kar
Evin eşyalı olarak aylık kirası 800
Elektrik, su, internet, Netflix, aidat gibi giderler 200
sigorta ücretleri ve taşınmaz vergisi 50
belediye ücretleri 20
Belediye Turist Vergisi 30
Harcadığınız emeğin saatlik ücreti(aylık 20 saat emek) 0
Toplam Aylık Gider(DİKKAT!bunların hiçbirini vergiden düşemiyorsunuz) 1100
Gelir(DİKKAT! Vergi bu rakamdan kesiliyor)   1500
Vergi dikkate alınmadan ve emeğinizin saatlik ücretini düşmeden önceki kar     400
Harcanan emeğin ücreti(saatlik 10eur*20 saat) 200eur

 

Kısaca eşyalı kiraya vermekle AirBNB yapmak arasındaki fark 400euro. Dikkat edin bu rakam verginin SIFIR olduğu bir durumda. Maalesef AirBNB ticari bir faaliyet olduğu için vergi sıfır değil ve kişisel vergiye tabi.

Kişisel gelirin Belçika’da nasıl hesaplandığı ayrıntısına girmeyeceğim, ancak bu vergilerin dünyada en yüksek vergiler olduğunu söyleyebilirim. Ödediğiniz vergi evli olup olmamanız, çocuk sayısı gibi etkenlere de bağlı. Kabaca söylemem gerekirse, aylık brüt 4000euro kazancın 2318euro net kazanca karşılık geldiği. Maalesef hikaye bununla da bitmiyor. Sene sonunda geliriniz yüksekse nerdeyse bir maaşınız kadar ek vergi talep edilebiliyor.

Öte yandan Belçika’da SIFIR vergilendirilen bir kişisel gelir kalemi var, o da PASİF KİRA GELİRİ. Yani AirBNB yaparsanız geliri vergiye tabi TUTTURUYORSUNUZ, yapmayıp uzun vadeli kiraya verirseniz ödediğiniz vergi SIFIR oluyor.

Devlet şahısla vergiler aracılığı ile İLETİŞİM kurar. Devlet ne yapmanızı istiyorsa o kalemden az vergi alıyor veya hiç almıyor. Devlet birşeyi yapmanızı istemezse de o faaliyetten çok yüksek vergi alıyor. Robert Kiyosaki’nin bir sözünü çok iyi hatırlıyorum:”Zengin olmak için devletin ve bankaların yapmanızı istediği şeyleri yapın.”. Tam da bu sebeplerden dolayı ben müstakil apartman dairelerinde AirBNB yapmaktan vazgeçtim. Şu anda tüm dairelerimde uzun vadeli kiracılar var ve onların bana ödediği kiralar SIFIR vergiye tabi.

Öte yandan kendi evimde AirBNB ile misafir ağırlamaya devam ediyorum. Kendi evimde AirBNB yaptığımda giderlerim(ev kirası, aylık giderler, emek) sıfıra yakın. Bundan dolayı gelirin tamamına yakını kar. Şu anki evimiz bize çok büyük geliyor ve 3 ay içinde konum ve alan olarak bize daha uygun bir eve taşınacağız. Orada da AirBNB yaparsam sadece tatillerde 1-2 haftalığına ev boşken olur.

AirBNB işi benim bulunduğum ülkede ve şehirde ölçeklenebilir ve karlı bir iş değil. Ancak bu sizin yaşadığınız şehirde, sizin mülkünüzde veya sizin kişisel durumunuzda karlı bir iş olabilir. Ben AirBNB’yi iş yatırımında gelir ve gideri göstermek istedim.

Bir işin iyi veya kötü olduğunu anlamanın en iyi yolu BANA GÖRE ölçeklenebilir olup olmaması. Bir işi ölçekleyebiliyorsanız iyidir, ölçekleyemiyorsanız kötüdür. Örnek verelim, maaşlı çalışan bir mühendis aylık 3000euro kazanıyor olsun. Bu para ona günde 8 saatlik iş için verilir. O mühendisin maaşlı işte gelirini 3000’den 6000’e çıkarması imkansız gibi birşey, çünkü o ZAMANINI satıyor. Onun da herkes gibi bir günde sadece 24 saati var. Ek 8 saat daha çalışarak gelirini 6000 yapması imkansız. Onun için zamanınızı sattığınız bir iş, başka bir deyişle maaşlı bir iş ölçeklenebilir değil.

Şimdi bir de kira geliri ile yaşadığınızı düşünelim. 3 daireden toplam 3000 euro aldığınızı düşünelim. 3 dare daha veya 10 daire daha almanızın önünde hiçbir kanuni engel yok. Gelirinizi kolayca 6000 veya 10.000 yapabilirsiniz. Maaşlı bir işte mğhendislikten CEO’luğa yükselmek ve zam almak mı kolay yoksa yatırım portföyünüze eksponansiyel bir şekilde yeni mülkler eklemek mi? Bence ikincisi.

Ben elbette herkese kiralık gelir için mülk edinmeyi tavsiye ediyor değilim. Bu sadece yaygın bir iş modeli. Benim yaşadığım ülke ve şehirde geçerli bir model. Emlak işinde de kesinlikle ne yaptığınızı iyi bilmeniz lazım, çünkü emlakta da her iş kolunda olduğu gibi para kaybetmek kolay. Mesela İstanbul için emlak modeli işe yarar mı bilmiyorum. Sizin yaşadığınız yerde pasif gelir edinmek için hangi model işe yarar işte onu siz kendiniz bulmalısınız.

Devletler şahısların ve şirketlerin girişimci olmasını bekliyor. Bunun için maaşlı çalışanlar dünyanın her yerinde en yüksek vergiyi ödeyen insanlar. Kira gelirleri gibi PASİF gelirler ise HER ÜLKEDE hep az vergilendirilen kalemler. Devlet çalışanların sırtından vergi alıyor, iş adamlarını ise koruyor diye ağlayanlara hep hayret ederim. Neden mi? Devlet kimseye iş kurmayı yasaklamıyor. Kısaca devlet size diyor ki “Maaşlı çalışmanı değil, iş kurmanı istiyorum”. Devlet hazırcı, garantici, maaş bağımlısı insan istemiyor. Devlet girişimci insan istiyor ve girişimcileri AZ VERGİ ile ödüllendiriyor. Sizce de öyle değil mi?